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广州最大限价房楼盘变商品房 转手可赚一倍

来源:搜房网 日期:2011年12月15日 18:13

  一度是广州最大限价房楼盘的风神公社,补交地价“赎身”,变成了别墅、大户型洋房等混居的商品房楼盘。

  记者调查发现,这一曾经优先企业内部员工购买的楼盘,不少二手房源正在放售或出租,以3000元/平方米左右低价买房的员工转手便能获得高额价差。

  在广州单位自建保障房引发广泛关注的背景下,这样一道现实命题被提了出来:企业自建保障房如何监管,如何防止不公平现象出现?

  在某个层面上,风神公社是否只是企业自建房的特例,抑或是一个标本?

  追溯 企业建限价房优先内部员工

  昨日,记者驱车赶到风神公社附近时,远远就看到“70万4房一步到位”的楼盘广告。

  一进入该小区,数十栋白色和淡黄色外立面的高层洋房耸立着,欧式风格的红色尖楼顶格外醒目,大片绿地让这个曾经的限价房小区甚至胜过一些定位高端的生态大盘。

  在某个层面上,风神公社是一个企业自建房的特例,也是一个开端抑或是标本。

  2006年11月,广州首次举行限户型、限房价土地出让时,一块位于花都区新华镇风神大道北的住宅用地创造了当时也是至今广州限价房的两项纪录:一是限价房项目总面积最大,该地用地面积25万多平方米,建筑面积38万多平方米;二是未来房屋售价最低,广州风神汽车房地产开发有限公司当时以2800元/平方米的报价竞得此地。

  据了解,广州风神汽车房地产开发有限公司正是广州风神汽车有限公司工会出资成立的项目公司,广州市国土房管局在当年土地出让时,就规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

  开发商给该项目起了一个容易引发人联想的名字,叫“风神公社”。

  这一楼盘在2008年时就引起争议,被指变身特定群体“福利房”。

  对此,广州市国土房管局专门解释称,风神公司员工优先购买该项目限价房时,也必须符合《广州市限价商品住宅销售管理办法》确定的四项条件。风神公司员工优先购买后仍有剩余限价房房源的,将严格按《办法》面向社会公开销售。

  2009年底,风神公社开盘,却摇身一变成了商品房楼盘,其价格飙升至5400元/平方米。据称,风神方面向国土房管部门补交了地价,为项目“赎身”,楼盘因此变身商品房。

  昨日在风神公社售楼部,销售人员告诉记者,这里的房子早就都转为商品房,任何人都可以购买。

  “目前在售的均是大户型单位,均价6500元/平方米。”销售人员说。

  事实上,该楼盘已经看不到限价房的影子,限价房的面积限制早被打破,100平方米以上洋房比比皆是,从销售人员提供的风神公社生活地图上可以看到,在靠山面湖的位置,建起多栋别墅,目前已经全部售出。

  暗访 转手可赚一倍,业主还嫌不给力

  当单位自建保障房争议甚嚣尘上时,记者发现,风神公社不少二手房在网上放售、出租,其中就包括当年以低价出售给员工的限价房。而按照广州市的相关规定,限价房5年内不得出租和转让,5年后出租或转让,须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。

  在某同城网站上,有业主挂出风神公社二手房源,86平方米的两房单位开价65万元,均价达7558元/平方米,业主声称“刚装修好新房,可做婚房”,而且“近地铁口,升值潜力无限”。

  记者昨日以购房客身份联系业主陈先生看房。说起房子的性质,业主陈先生并不避讳,坦言当年是面向员工内部出售的限价房,“房价两三千元每平方米”。

  房子刚装修完,陈先生住进来几个月,没想到工作有调动,因此想把房子转手出售。

  “这些房子不是限价房吗,现在能卖吗?”记者问。

  “那是以前,后来变成了商品房,都对外出售了,现在楼盘里面还有一手房卖呢。”陈先生说。

  “刚开始说是限价房,还有人退房,现在后悔死了。”他说,当初购房时合同还注明两年内不能出售,现在过了期限。

  记者粗略算了一笔账:按照买入价3000元/平方米计算,转手一卖,房价翻了一番,业主可以大赚超过25万元。

  站在另外一位业主吴先生家的阳台往外望去,地铁9号线工地上一片忙碌。

  带记者看房的中介不停“敲边鼓”说,明年地铁开通,地铁口就在该楼盘门口,“肯定可以升值”。

  吴先生说,他在花都另有一套房,这套三房一厅单位买来3年多,一直闲置,没有装修。

  “当时买房还要排队,有些人还排不到。”吴先生说,他是企业里第二批买到房的,2009年时以3000元/平方米左右的价格买到了这套房,现在已办下房产证。

  尽管现在房价涨到了6500元/平方米左右,吴先生却并不满意,甚至还在扼腕叹息——3年前花都某楼盘售价为4000多元/平方米,如今涨到了1万元/平方米,“错过机会了”。

  疑问 2008年的“历史原因”?

  曾经的限价房改变游戏规则,成了商品房,而低价买房的员工如今高价转手售房,此种现象违不违规?

  风神公社售楼部工作人员称,“员工买房时就是商品房属性了,今年年底房产证就能到手”,之后就能出售。

  “虽然当时员工买时房价很便宜,只是因为企业给了一部分补贴,属于福利性质的。”售楼部工作人员说。

  广州市国土房管局相关负责人解释说,风神公社在补交地价后已经全部变身商品住宅,不存在限价房,因此楼盘的销售等均按照市场规律运作,目前的出租、转售不违规。

  “这主要是历史原因造成的,不会再出现。”广州市国土房管局相关负责人说。

  所谓“历史原因”,是2008年末至2009年初,随着广州一手房均价回落,为抑制房价过快增长而推出的限价房陷入尴尬,甚至有商品房价比限价房还便宜。在这样的背景下,限价房一度遇冷。

  番禺、花都原本用来建限价房的土地转变性质为商品房用地重新出让,风神公社则“赎身”成为商品房。

  “如果限价房真的可以不经过公示变成商品房,我觉得很震惊。”广州市政协委员曹志伟认为,即使把未售出的限价房变为商品房,但是已经出售的限价房应该严格按照此前的政策,5年后才可上市转让。

  疑问 补交了多少地价?

  风神公社“赎身”补交地价交了多少钱,目前仍是谜团。

  曹志伟、中原地产项目部总经理黄韬等专家在接受本报记者采访时均表示,应该公开开发商补交的地价款。

  黄韬指出,项目仅仅是补交地价就转成商品房楼盘,跟通过竞投出来的实际地价肯定有一定差距。

  广州市国土房管局相关负责人表示,风神公社的确已经补交地价款。具体操作的办法是,按照补交地价时点的周边土地评估价,这个价格一般会比基准地价高。但需要明确的是,风神公社如果只对目前B区公开发售的商品房部分补交地价,那么对企业员工销售的限价房是不能够转让的。

  ■延伸

  企业自建保障房如何监管?

  游走在企业自建房、商品房、限价房之间的风神公社,给正在掀起单位自建保障房大幕的广州提出这样一道现实命题:企业自建保障房如何监管,会不会导致不公平现象出现?

  按照计划,广州今年有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套保障房,其中经适房3160套。

  尽管广州市住房保障办提出,鼓励单位建设的保障房只局限在公租房,但是已经纳入建设计划的单位自建经适房等却让人如梗在喉。

  曹志伟说,他担心这些带有产权的经适房会重蹈覆辙。

  “现在看来,我的担心不是多余的。”在今年的广州两会上,广州市政协委员曹志伟提出提案,建议政府停建、停售经济适用房和限价房。

  曹志伟说,保障性住房包括为政府分忧、为员工谋福利的单位自建房,应该以“只租不售”的公租房形式出现,整体确权,而不是每个单元分割产权后出售。如果有一天,保障房建设出现“过剩”,也应该由政府以成本价向单位回购,公开向市场拍卖,而不是成为一部分人“发财致富”的工具。

  广州市社科院研究员彭澎也提出,应该多建租赁型保障房,减少限价房和经适房这样带有产权的房子,避免投机客混入其中。

  他说,单位建设带有产权的保障房,比自建公租房回笼资金快,减少企业负担,参照西方模式,可以规定住满5年取得20%的产权,住满10年取得50%的产权,住满20年取得80%的产权,住满30年才能取得全部产权,投机客不能短期内出手。

  “单位自建保障房应该全部纳入政府部门的统一管理,统一分配。”北大公共经济研究中心研究员韩世同说,对于企业自建的公租房等,政府虽然开放给企业参与,但绝不意味着就撒手不管,相反还要加强主导作用,抓牢公租房的自主权。

  在单位自建房冲动的背后,风神公社“游戏规则”改变引起的争议,也给了未来广州单位建房提了个醒。

  “限价房更多是一种探索。”广州大学房地产研究所所长陈琳说,单位自建保障房政策应该在保障房的整体框架内保持较为长期的稳定连贯,但是也需要根据房地产市场的变化及时作出调整。

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