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房企转战商业地产 转型之路资金与收益"受拷"

来源:搜房网 日期:2011年12月14日 18:13

  楼市调控力度不断加码以及货币紧缩等政策叠加效应下,住宅市场一片萎靡,商业地产却逆市走热,“万保招金”四大房企日前披露了2011年上半年发展计划及行业展望,转战商业地产成为房企的战略选择。

  这对于一直坚持做商业地产的阳光新业来说,2011年保持商业地产可持续发展无疑将是今年的主营业务。

  阳光新业副总裁杨宁在接受中国经营报(博客,微博)采访时说,目前来说,如何成功转型,是房企面临的最大难题,因为一支成熟商业管理团队的组建、磨合、成熟,需要至少2-3年的时间,是否能够找到长期、优质的合作伙伴,是住宅地产企业转型商业地产成功与否的关键。

  转型之路

  据了解,市场上逐渐形成了两种转型模式:销售型与持有型。作为国际商业地产主流模式的持有型,正逐渐被国内商业地产开发商接受,目前包括万达、阳光新业、华润等房企在内,越来越多的房企开始持有商业地产做长期经营。

  数据显示,目前在北上广深一线城市,超过70%的商业项目为持有型物业。2011年,万科共获取商业性质地块13个,其中11个为商业居住混合地块,即商业物业仅为住宅社区的配套商业;仅有东莞长安镇长青项目和西安曲江会展项目是综合体性质的商业地块。

  无独有偶,保利在商业地产方面也曾一举拿下佛山顺德、天津和平区等10宗商业地块。截至目前,保利拥有的集中型大规模商业项目已达到15个,完成投资额超过百亿。然而尽管拥有一定的规模和资源优势,对于现阶段的保利来说,大规模扩张商业物业依旧会带来现金流压力和资金回款时间长等问题。因此保利对其开发的大部分商业产品只能采取以售为主的策略,仅保留了会展等少量特色物业持有经营。

  杨宁认为,“商业物业的价值在于运营,真正的利润点是通过长期持有经营获得的,但对于要转为持有型的开发商而言,运营的困难要比销售型多得多”。对一些转型开发商来说,即使有足够的资金保障,甚至圆满完成了招商,引进了各商业形态的合作伙伴,但是后期的运营仍是要面对的难题。“与住宅一锤子买卖相比,商业地产的运营将困绕着每一个转型开发商,其中主要问题也不仅仅是从商业物业交付开始,而是决定于物业设计之初。”

  国华置业董事长房超告诉记者,每栋商业物业不论是做酒店还是商场,短期内付出一定的代价是不可避免的,长远来看,如果能坚持下来,代价都是值得的,对于商业地产来说,未来5年坚持下来的有实力的商业地产开发商将实现快速扩张。

  运营之痛

  品牌资源缺失,让商业地产项目的运营遭遇波折。

  “一个商业项目少则几个亿、多则十几亿。要压几年甚至十几年,这对企业的压力非常大。”阳光新业副总裁杨宁告诉记者。而从目前国内的租金水平看,一个商业项目要收回成本,需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出,持有型商业地产首要难题就是资金压力。

  尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩等影响,资金问题几乎是所有开发商的共同难题。对阳光新业而言,资金的压力也不容忽视。“虽然已经转型多年,但是我们的业务结构中,可售型物业一直保持着一定比例,以期回笼资金。”据了解,目前阳光新业在北京、天津、青岛等多个城市的商业地产配套中都有可售型物业开发。

  业内人士分析,商业地产转型中传统业务人才的流失和新业务人才的缺乏,成为困扰当下房企转型的又一大难题,商业地产急速发展,出租、招商、运营、管理等各个方面都需要专门商业人才,而目前这些方面都非常缺人,人才已经成为困扰企业发展的主要因素。

  杨宁认为,造成商业地产人才瓶颈的一个原因是,商业地产考验的是资本运作和商业运营双重能力。近年来出现的融合商业街、物流仓储、写字楼、住宅等多种业态于一身的产业综合体项目,跨越住宅、商业、工业等多种地产开发、运营模式,其操作难度与传统住宅市场大相径庭。

  “这种情况下,房企就要加强对商业人才的专业化培训,因为商户都有自己独特的需求和发展战略,商业地产开发商需要与多家合作建立长期稳定联系,才能有更大的回旋余地”。

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